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5月27日晚，上海公布跟進(jìn)“5.17”地產(chǎn)新政，上海成為四大一線城市中首個(gè)宣布跟進(jìn)地產(chǎn)新政的城市。5月28日晚，廣、深陸續(xù)跟進(jìn)調(diào)降房貸利率等地產(chǎn)放松政策。目前一線城市中僅剩北京尚未公布地產(chǎn)新政，市場傳言北京或?qū)⒃?月29日公布地產(chǎn)放松政策。
5月17日起，一系列力度空前的房地產(chǎn)新政策落地（表1）。全國二十余個(gè)省份全部或部分跟進(jìn)地產(chǎn)調(diào)降利率措施后，二手房成交量環(huán)比明顯回升，但同比有限修復(fù)。地產(chǎn)企穩(wěn)效果還有待觀察，未來樓市將面臨兩個(gè)方面的挑戰(zhàn)：
挑戰(zhàn)一在供應(yīng)端：
當(dāng)前存量地產(chǎn)庫存規(guī)模龐大，商品房待售面積處于歷史相對(duì)高位（據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，截止4月末，商品房待售面積74553萬平米，屬紀(jì)錄第三高）。
“5.17”新政對(duì)供應(yīng)端的政策重點(diǎn)為政府土地收儲(chǔ)。國務(wù)院表態(tài)可在部分地區(qū)建立商品房收儲(chǔ)試點(diǎn)，以緩解高地產(chǎn)庫存地區(qū)的壓力。但是，地方政府在化債壓力下，收儲(chǔ)市場商品房的資金來源以及可以籌集的資金規(guī)模是否能夠?qū)φ叩膶?shí)施形成長期有效支撐也具有不確定性。
挑戰(zhàn)二在需求端：
“5.17”地產(chǎn)新政中大部分政策側(cè)重對(duì)需求側(cè)的刺激，包括央行放開1）個(gè)人住房公積金貸款利率；2）首付比例；3）住房商業(yè)貸款利率的下限。對(duì)需求端的刺激政策無疑有利于交易量回升，但樓市回升還要看居民加杠桿意愿。
目前居民消費(fèi)意愿明顯下滑，四月社會(huì)零售和央行金融數(shù)據(jù)表現(xiàn)疲弱，均反映目前居民消費(fèi)信心不足（4月社會(huì)零售消費(fèi)環(huán)比下滑8.5%，其中所有類型商品消費(fèi)均環(huán)比下滑；4月居民中長期貸款少增1666億元），拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”拉不住經(jīng)濟(jì)下滑：出口面臨地緣風(fēng)險(xiǎn)，投資下滑，消費(fèi)萎縮。在此背景下，降首付以鼓勵(lì)居民端加杠桿購房的政策效果有待觀察。
總體來看，新政策體現(xiàn)出地產(chǎn)“小陽春”需求不及預(yù)期后，政策進(jìn)一步穩(wěn)定樓市的努力。預(yù)計(jì)新政在一線城市落地有利于增加樓市交易量，但政策效果可能仍在托市，作用主要在緩解市場下跌趨勢(shì)，但難以逆轉(zhuǎn)地產(chǎn)下行壓力。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比繼續(xù)下滑（累計(jì)同比下滑9.8%），從樓市交易量企穩(wěn)到鋼材需求回升的鏈條仍存瓶頸，尚未打通。近期利好樓市政策落地很難對(duì)中短期鋼材需求產(chǎn)生實(shí)際影響。
【正文】
5月27日晚，上海公布跟進(jìn)“5.17”地產(chǎn)新政，上海成為四大一線城市中首個(gè)宣布跟進(jìn)地產(chǎn)新政的城市。5月28日晚，廣、深陸續(xù)跟進(jìn)調(diào)降房貸利率等地產(chǎn)放松政策。目前一線城市中僅剩北京尚未公布地產(chǎn)新政，市場傳言北京或?qū)⒃?月29日公布地產(chǎn)放松政策。
上海公布的新政中要點(diǎn)如下： ①單身非滬籍繳納滿3年社?；騻€(gè)稅可購房（調(diào)整前為5年），但不可購買上海外環(huán)之內(nèi)的新房； ②居民家庭繳納滿3年社?；騻€(gè)稅后，可在上海全域購買新房及二手房； ③取消離異和贈(zèng)與住房計(jì)入住房套數(shù)（相當(dāng)于變相放松限購）； ④支持企業(yè)購買小戶型； ⑤多孩家庭可增加一套 ；⑥首付最低20% 。
21年起，上海居民購房杠桿增速不斷下滑，本次上海地產(chǎn)政策的調(diào)整力度空前，通過降低購房成本及購房門檻以刺激需求，托底仍在下跌的樓市。
4月30日中央政治局會(huì)議提出“消化存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量住房”后，5月17日，一系列史上力度最強(qiáng)的房地產(chǎn)新政策落地（表1），新政落地后十天，樓市交易量出現(xiàn)環(huán)比回升，但同比仍在磨底。
以最先執(zhí)行“5.17”新政的武漢為例，根據(jù)武漢城建委數(shù)據(jù)，武漢商品房成交面積在5月20日新政執(zhí)行后一度攀升。但截止5月27日，武漢商品房成交量再度回落至新政執(zhí)行前水平之下。
同時(shí)，成交面積同比修復(fù)程度有限，目前難言新政對(duì)地產(chǎn)成交起到明顯的刺激效果。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止5月28日，全國二十余個(gè)省份全部或部分跟進(jìn)地產(chǎn)調(diào)降利率措施，包括河北、甘肅、廣西、云南、湖北、河南、吉林、山西、陜西、寧夏、重慶、江西等地（表2）。Mysteel數(shù)據(jù)顯示廈門、常州等地在新政執(zhí)行后二手房成交量環(huán)比明顯回升，但同比依舊修復(fù)有限。
根據(jù)成交日度數(shù)據(jù)來看，目前地產(chǎn)企穩(wěn)效果還有待觀察。未來樓市將面臨兩個(gè)方面的挑戰(zhàn)：
挑戰(zhàn)一在供應(yīng)端：
當(dāng)前存量地產(chǎn)庫存規(guī)模龐大，商品房待售面積處于歷史相對(duì)高位。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，截止4月末，商品房待售面積74553萬平米，屬紀(jì)錄第三高。
“5.17”新政對(duì)供應(yīng)端的政策重點(diǎn)為政府土地收儲(chǔ)。國務(wù)院表態(tài)可在部分地區(qū)建立商品房收儲(chǔ)試點(diǎn)，以緩解高地產(chǎn)庫存地區(qū)的壓力。目前來看，5月21日，自然資源部就《土地儲(chǔ)備管理辦法》（征求意見稿）公開征求意見。土儲(chǔ)管理擬結(jié)合城市更新劃定儲(chǔ)備片區(qū)，優(yōu)先儲(chǔ)備“存量用地”。
目前土地收儲(chǔ)尚未公布具體的流程文件，但推測(cè)收儲(chǔ)涉及四部門（地方國企、銀行、地方政府、地產(chǎn)商），同時(shí)據(jù)券商測(cè)算，涉及資金量級(jí)約2.7萬億，但目前根據(jù)央行公布的保障房專項(xiàng)貸款，最多僅能撬動(dòng)8000億元資金，剩余資金將從哪些渠道籌集，目前尚未可知。
同時(shí)，地方政府在化債壓力下，收儲(chǔ)市場商品房的資金來源以及可以籌集的資金規(guī)模是否能夠?qū)φ叩膶?shí)施形成長期有效支撐也具有不確定性。
挑戰(zhàn)二在需求端：
“5.17”地產(chǎn)新政中大部分政策側(cè)重對(duì)需求側(cè)的刺激，包括央行放開1）個(gè)人住房公積金貸款利率；2）首付比例；3）住房商業(yè)貸款利率的下限。對(duì)需求端的刺激政策無疑有利于交易量回升，但樓市回升還要看居民加杠桿意愿。
目前居民消費(fèi)意愿明顯下滑，四月社會(huì)零售和央行金融數(shù)據(jù)表現(xiàn)疲弱，均反映目前居民消費(fèi)信心不足（4月社會(huì)零售消費(fèi)環(huán)比下滑8.5%，其中所有類型商品消費(fèi)均環(huán)比下滑；4月居民中長期貸款少增1666億元）。2021年起，居民部門杠桿率上行乏力，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”拉不住經(jīng)濟(jì)下滑：出口面臨地緣風(fēng)險(xiǎn)，投資下滑，消費(fèi)萎縮。在此背景下，降首付以鼓勵(lì)居民端加杠桿購房的政策效果有待觀察。
總體來看，新政策體現(xiàn)出地產(chǎn)“小陽春”需求不及預(yù)期后，政策進(jìn)一步穩(wěn)定樓市的努力。預(yù)計(jì)新政在一線城市落地有利于增加樓市交易量，但政策效果可能仍在托市，作用主要在緩解市場下跌趨勢(shì)，但難以逆轉(zhuǎn)地產(chǎn)下行壓力。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比繼續(xù)下滑（累計(jì)同比下滑9.8%），從樓市交易量企穩(wěn)到鋼材需求回升的鏈條仍存瓶頸，尚未打通。近期利好樓市政策落地很難對(duì)中短期鋼材需求產(chǎn)生實(shí)際影響。
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